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北京市昌平区北七家冠雅苑项目2.1 项目项目通过债权收购：背景为北京商建房地产开发公司与中天鼎融（北京）投资发展有限公司签订项目转让协议，把该项目土地使用权及开发建设权益转 让给唯一和解执行第三方中天鼎融（北京）投资发展有限公司的项目公司中安蓝逸（北京）置业有限公司（中天鼎融 100%全资子公司，注册资本金 1000万元）。 支付对价 17 亿元后取得项目土地使用权和开发建设权益。2.2 资金结构1）翰华鑫晟投资11亿用于法院对于中安蓝逸（北京）置业有限公司的确权和土地使用权证及规划建设证的平移工作。2）土地使用权证平移后向银行贷款，目前我们已经拿到银行预授信15亿，最终放款额度不低于10亿。3）北京天瑞天润运营管理有限公司全权负责消纳央企福利房。4）天瑞天润公司在中安蓝逸（置业）有限公司确权后，见规划图房型开始消纳。5）天瑞天润公司与央企职工签署购房合同，央企职工支付30%首付款到瑞天润指定的银行账户，可与资方共同监管。6）央企职工首付30%是205149万元（265051平*2.58万/平）这边覆盖所有资金还本息。2.3交易路径设计：首先翰华鑫晟11亿用于支付法院项目补偿金，完成中安蓝逸（北京）置业有限公司的确权和平移工作，资方见开工证支付法院6个亿，完成法院关于北京昌平北七家项目所有权益归属为中安蓝逸（北京）置业有限公司的工作。中安蓝逸的土地建设使用权证在银行贷款10亿用于工程款。央企职工签完购房合同首付款为房款总额的30%打到银行指定账户，由资方和银行共同监管。购房合同签署完毕会划拨房款的10%作为项目预付款（金额68383.1万），预付款和资方剩余6亿共计128383.1万元，首笔偿还翰华鑫晟的7亿，偿还资方4亿剩余18383.1万元资金转入利息储备账户，当工程达到正负零的节点之前，投资时间到6个月，可用利息储备账户的资金支付利息，如未到6个月，银行首付款账户支付20%的房款（136766万元），可以偿还翰华鑫晟剩余4亿和资方剩余8亿及利息，所有资方资金退出。时间节点：5月底启动，6月初确权，6月中旬平移，6月底-7月初见开工证。三．政府和购房企业支付节点与资金分配：一）政府和购房央企回购款683831万元分五期：二）分阶段现金流管理1）.阶段一：开工后（第0个月）资金来源：1.央企职工首付款10%：68383.1万元 +.资方剩余6亿资金=128383.1万元资金用途：偿还翰华鑫晟和资方40%的本金，共计92000万6个月的利息：13800万元工程款支付：银行授信10亿剩余资金：128383.1-92000-13800=22583.1万元存入利息储备账户，用于覆盖后续利息。2）阶段二：正负零（0-6个月）资金来源：央企职工首付款20%（136766.2万元）资金用途：偿还翰华鑫晟和资方剩余60%的本金共计138000万。剩余资金：136766.2万元+利息储备账户22583.1万元-138000万元=21349.3万元工程款支付：使用银行授信10亿支付。剩余资金：21349.3万元放入利息储备账户用于12个月的利息支付。12个月的利息为：8280万元+银行5000万，利息储备账户剩余资金：21349.3万元-8280万元-5000万=8069.3万元。所有资方资金退出完成。53）阶段三：主体机构封顶：（第12个月）资金来源：央企职工购房款30%支付205149.3万元。资金用途：银行授信10亿+5000万元利息退出，剩余资金：205149.3-105000万元=100149.3万元利息储备账户余额：100149.3+13069.3万元=113218.6万元（可用于工程款支付）4）.阶段四：竣工验收（第24月个月）资金来源：央企职工购房款35%支付239340.85万元+车位和商业销售64300万元=303640.85万元。扣除代管代建费（）5) 阶段五:交房本资金来源：央企职工购房款5%支付34191.55万元四．七．核心逻辑;1. ）分层付息：资金每6个月付息，利息储备账户滚动覆盖，银行年息由央企购房款支付节点直接兑付。2. ）全封闭风控：央企购房款回款，利息储备，车位和商业销售回款，三重闭环杜绝挪用和违约，通过资金方的合理退出+购房企业回购，实现资金方刚性兑付且收益稳定。1）资金使用周期：翰华鑫晟和资方可以在3个月-12个月内按比例退出。（由于没有公示调规容积率，按照2.7的容积率进行测算，实际住宅面积为34万平）联系153********